Paris, France, 21 décembre 2017

Investir dans le logement quand on est une foncière: pourquoi?

Par Franck Lirzin, Directeur Exécutif Résidentiel

(article publié dans Réflexions Immobilières n° 82 - 4ème trimestre 2017)

Toujours aussi forte, la demande locative a changé. Elle recherche un habitat plus central, plus économe et accompagné de services tout en voulant conserver sa mobilité. Aux premières loges de ces transformations sociales et technologiques, les foncières ont un défi à relever.

6btdug0p6q-rsidentiel-flix-faure-paris-15.jpg

Gecina est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) qui détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 19,5 milliards d’euros à fin aout 2017 situé à près de 92% en Ile-de-France. Son patrimoine est composé en grande majorité d’actifs de bureaux avec près de 15,5 milliards d’euros. C’est le plus important portefeuille de bureaux d’Europe. Gecina entend confirmer son ambition de leadership sur le marché des bureaux à Paris. L’Île-de-France reste en effet une région dynamique, le premier marché d’Europe et l’une des plus grandes places mondiales en matière d’immobilier d’entreprise. Les perspectives y sont porteuses à moyen et long terme, renforcées notamment par les opportunités du projet du Grand Paris.

Héritage et rentabilité. Gecina conserve dans son patrimoine un portefeuille de résidences et de résidences étudiantes valorisé à plus de 3 milliards d’euros. Il s’agit d’immeubles de logement, situés principalement à Paris mais aussi en Petite Couronne, ainsi que de résidences étudiantes à Paris et en Province (Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille). Il s’agit du plus important patrimoine privé de logement à Paris. Pour une société cotée comme Gecina, qui cherche à optimiser son portefeuille, pourquoi conserver du résidentiel ? Nous pensons qu’il recèle un potentiel de création de valeur plus important que nous n’obtiendrions par une simple vente au fil de l’eau.

  • Tout d’abord, l’histoire. Gecina est née de la fusion de nombreuses foncières de logements nées de la transformation haussmannienne ou des efforts de reconstruction d’après-guerre. Il est normal que Gecina en conserve l’héritage aujourd’hui.
  • Autre raison, la rentabilité. Le logement reste un investissement sûr, assurant une bonne rentabilité sur le long terme avec un risque faible. Sur une longue période historique, il a été démontré que les actifs résidentiels ont présenté une meilleure rentabilité globale que toute autre classe d’actifs. Ainsi, une telle diversification maîtrisée par un acteur spécialiste du bureau peut s’avérer fortement complémentaire et vertueuse à moyen et long terme.

Nous entrons dans un moment historique.

Mais ces deux raisons, l’héritage et la stabilité du rendement, ne suffisent pas à justifier le maintien d’un portefeuille de logements. Il faut chercher ailleurs les raisons de l’appétit renaissant des investisseurs pour le logement.

Ce regain naît d’une conjoncture très favorable. Les clignotants économiques, politiques et démographiques sont au vert. Nous assistons à un moment rare, de profonde transformation, qui se compare à deux périodes fastes de notre histoire.

Paris haussmannien. Premier moment, fondateur, celui des travaux du Baron Haussmann. L’industrialisation rapide et l’exode rurale bouleversent les équilibres démographiques – la population parisienne a doublé dans la première moitié du XIXème siècle – et créent une forte demande. Le préfet Haussmann déploie rapidement son action de démolition-reconstruction aux quatre coins de Paris. L'immeuble de rapport et l'hôtel particulier s'imposent comme modèles de référence, favorisant la mixité d’usage et de classes sociales. Pour soutenir l’effort financier, Napoléon III crée les  sociétés de crédit foncier, dont le Crédit foncier de France sera l’un des plus célèbres. La Fourmi Immobilière, ancêtre de Gecina, naît à cette époque.

22-24, rue Edgard-Faure, Paris XVe

Reconstruction d’après-guerre. Deuxième moment,  celui de la reconstruction de la France après la Seconde guerre mondiale. La reprise de l’exode rurale, l’urgence de reloger des milliers de familles et le phénomène du baby-boom créent à leur tour un nouveau choc de demande auquel le Gouvernement répond par la mise en place rapide d’une politique du logement (réforme des HBM, créations des logements sociaux). L’État recherche alors des fonds privés pour participer à l’effort de reconstruction : les acteurs se multiplient grâce au nouveau statut SII. Une vingtaine de sociétés sont créées, qui seront progressivement fusionnées pour créer Gecina.

La location redevient synonyme de liberté.

A chaque fois, le choc de demande réorganise l’offre immobilière, politique et financière et ouvre une période faste pour l’investissement dans le logement. Aujourd’hui, nous entrons dans un moment de disruption. Pourquoi ?

  • L’avènement d’une économie de la connaissance a remis les villes au centre du jeu. La proximité des talents, la circulation du savoir, l’interaction des idées, c’est ce creuset qui accouche d’un nouveau monde. Station F, qui abrite sous son toit des milliers d’entrepreneurs, est le temple de cette nouvelle vie. L’heure n’est plus à l’extension infinie des banlieues, aux rêves de desperate housewives et aux autoroutes balafrant les tissus urbains. Elle est à la condensation des lieux, à la mixité des usages, à la mobilité des personnes. La ville ne se travaille plus en longueur, mais en densité.
  • La mixité des usages devient la clé, les jeunes générations réinvestissent les centres villes, la frontière entre vie privée et vie professionnelle s’estompe. Un projet immobilier se doit de prendre en compte cette nouvelle réalité, et proposer une approche mixte en cœur de ville. Un spécialiste du bureau doit également être qualifié sur le logement ou le commerce.

Économie de l’usage. La métropolisation provoque donc un choc de demande pour des logements en centre-ville, plus proches des commerces et des lieux de travail. Paris, qui compte parmi les dix villes les plus dynamiques du monde, au même titre que Londres, et loin devant Berlin ou Rome, sera le laboratoire de cette mutation sociétale. La Mairie de Paris s’est ainsi fixé l’objectif de réduire de 30% les déplacements pendulaires sur la capitale d’ici 2030. D’autres métropoles françaises s’inscrivent dans cette même dynamique.

Le logement n’est plus synonyme de lointaine ville-dortoir, mais de proximité, de mobilité, de porosité avec la vie urbaine. Etre propriétaire était un signe de réussite. Aujourd’hui c’est une entrave, au mieux un poids. De même que les consommateurs veulent de moins en moins avoir à préoccuper de l’entretien de leur voiture, et préfèrent des solutions de leasing, les locataires demain voudront un logement « clé-en-main ». Ils ne veulent plus les tracas de la gestion du quotidien. L’économie de l’usage remet la location au goût du jour.

L’immobilier locatif évolue vers une industrie de services.

Le chapelet de technologies qui se déploie dans l’immobilier sera le vecteur de déploiement des nouveaux services. Cette smart city et ces smart buildings portent en eux un potentiel de transformation considérable, que ce soit pour lutter contre le réchauffement climatique ou pour entourer le locataire de tout le confort de vie possible.

Rénovation thermique. Le monde de l’immobilier est solidaire de la lutte contre le réchauffement climatique. Le logement est l’un des principaux émetteurs de gaz à effet de serre. Les solutions existent pour réduire notre impact environnemental et mieux maîtriser nos consommations. Malheureusement elles restent peu utilisées en raison de leur prix malgré les aides publiques. Il reste coûteux et compliqué pour un particulier ou une copropriété de se lancer dans un vaste chantier de rénovation thermique, aux retombées financières et énergétiques lointaines.

Les foncières ont un horizon d’investissement plus long qui leur permet de faire ce premier pas. Gecina a inscrit l’innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs.

La smart city nous permet également de mieux appréhender et contrôler notre environnement urbain. Elle pénètre de plus en plus les immeubles et les logements, en particulier au travers des objets connectés. Demain, nos logements seront entièrement connectés, nous pourrons les contrôler à distance, ils sauront nous alerter en cas d’incidents et même commander une intervention technique sans notre aide. Mieux connaître ses actifs, en temps réel, bouleverse l’économie du property management. Il y a des opportunités d’investissement avec une rentabilité identifiée où un institutionnel peut aller.

Campuséa Grande Arche, La Défense

Services au locataire. Mieux, demain, des services seront de plus en plus imbriqués dans les logements. Les objets connectés ouvriront nos logements à de nouveaux services d’entretien, d’approvisionnement ou encore de décoration d’intérieur. Le locatif ne sera plus le seul levier de rentabilité. Les propriétaires trouveront là un relais de croissance important, pour autant qu’ils sachent adapter et faire évoluer leurs pratiques et leurs métiers. L’immobilier locatif nécessitera des compétences et des technologies particulières : c’est un métier de masse, au service de consommateurs. Le pas est important. Toutes ces nouvelles technologies balisent ainsi le chemin de la digitalisation et de l’industrialisation qui seront autant de gain de temps et de meilleur service aux clients. La possession d’une masse critique de logements est évidemment un facteur-clé pour la réussite de cette profonde mutation.

De nouveaux marchés s’ouvrent, avec les logements pour support.

Dans les deux cas, ces investissements ne trouveront leur point d’équilibre qu’à moyen terme. Ils nécessitent une expertise particulière pour être déployés massivement et un suivi adapté et régulier. Il deviendra de plus en plus difficile pour les particuliers d’assurer seuls la gestion d’un habitat technologique et connecté. De même que plus personne ne répare seul le moteur de sa voiture et s’en remet à des contrats de contrôle régulier avec des concessionnaires, demain, plus personne n’aura envie de gérer seul son logement. Les foncières sont bien placées pour accompagner les révolutions technologiques de la smart city. Elles se positionneront aussi en partenaires des pouvoirs publics, pour moderniser le tissu urbain et digitaliser l’offre locative.

On voit ainsi qu’à la conjoncture favorable s’ajoute une révolution des usages et des technologies qui ouvrent un important champ d’opportunités pour les professionnels. La valorisation et la rationalisation des patrimoines et des services, adossées à un effort d’investissement et de modernisation, sont de nature à maintenir et accroître dans la durée les rendements du résidentiel. Les foncières constituent un véhicule particulièrement adapté à cette réalité, qui devrait séduire aussi bien les investisseurs institutionnels que les actionnaires individuels.

Relais de financement. Les foncières, adossées au statut de SIIC, sont un bon relais de financement pour développer l’offre de logements. Pour un particulier, les foncières sont un investissement plus simple et sécurisé que l’acquisition d’un bien immobilier en son nom propre. Pour un institutionnel, les foncières apportent leur professionnalisme et la garantie d’un bon rendement dans la durée. Elles sont donc en capacité de réunir des financements solides pour accompagner et valoriser le développement d’une offre de logements locatifs innovants. Le statut SIIC actuel, ou d’OPCI, est adapté à un portage d’une telle stratégie : ce qui manque est la construction d’une offre industrielle adaptée aux spécificités de l’immobilier locatif.

On trouve là les raisons du retour des investisseurs vers les actifs résidentiels. Les foncières – dont la dénomination correspond de moins en moins à leur activité de gestion et de services – seront aux premières loges de ces transformations sociales et technologiques. Elles devront elles-mêmes faire leur mue pour se saisir des opportunités, et ne pas laisser le train du progrès les doubler. Si elles y parviennent, alors elles auront su, comme leurs lointaines ancêtres, accompagner le changement, et non le subir, et poser ainsi les jalons d’une croissance durable et innovante.

Source: IEIF (Réflexions immobilières n° 82)

wiztrust-fingerprint-icon

Dans le but de sécuriser sa communication, Gecina certifie ses documents avec Wiztrust. Vous pouvez en vérifier l'authenticité sur le site wiztrust.com

Expert

Contacts Presse