8 octobre 2021
Gecina voit la vie en vert
Souhaitant que sa structure de financements reflète sa démarche d'amélioration continue des performances énergétiques de ses actifs immobiliers, la foncière Gecina a procédé à la transformation de l'intégralité de ses emprunts obligataires existants en obligations vertes. Une première mondiale. Plusieurs années ont été nécessaires aux principaux émetteurs internationaux d'obligations vertes, tels qu'EDF et Engie, pour atteindre un encours avoisinant 6 milliards d'euros. Pour Gecina, il aura suffi de… quelques minutes seulement ! Une performance rendue possible par la mise en œuvre d'un programme innovant. Quelques jours seulement après le placement d'un green bond de 500 millions d'euros sur 15 ans, fin juin, la foncière venait en effet de faire adopter par ses investisseurs obligataires un projet visant à transformer ses quinze souches existantes d'obligations classiques en obligations vertes. De quoi conférer instantanément à l'intégralité de ses financements de marché une dimension durable. Un effet positif sur le spread En convertissant ses emprunts obligataires existants en titres verts, Gecina les a automatiquement rendus éligibles aux fonds disposant d'un label responsable. Faut-il y voir un lien de cause à effet ? « Dans la foulée de la transformation, nos spreads se sont resserrés d'environ 12 points de base, soit une baisse substantielle de près de 25 %, évoque Nicolas Dutreuil. Dans le même temps, le spread de marché de nos pairs diminuait de 3 points de base “seulement”. » Une rencontre décisive avec un investisseur Adopter, à terme, une structure financière ESG faisait partie depuis longtemps des intentions de la direction financière. « L'engagement environnemental de Gecina est ancien, insiste Nicolas Dutreuil, son directeur général adjoint en charge des finances. Tandis que le premier plan de réduction de notre empreinte carbone remonte à 2008, nous avons depuis cette date baissé de plus de moitié nos émissions de gaz à effet de serre. De plus, 80 % de notre patrimoine immobilier dispose de certifications et de labels attestant la haute qualité énergétique des actifs, un taux bien supérieur à la moyenne sectorielle. Cette part allant continuer de croître, il nous importait que cet engagement se reflète dans notre structure de financements. » Alors que la foncière est déjà engagée depuis 2018 dans une démarche de verdissement de ses lignes de financement bancaire (voir encadré), elle aurait pu attendre, pour le volet obligataire, que ses emprunts existants arrivent à échéance, avant de les remplacer progressivement par des obligations vertes. « Mais cette démarche aurait pris une quinzaine d'années ! », constate Nicolas Dutreuil. L'idée d'opter pour une conversion des titres existants en green bonds est alors apparue à la suite d'une discussion avec un investisseur obligataire. « Ce dernier nous a indiqué que ses équipes avaient procédé à une analyse interne rigoureuse de notre portefeuille d'actifs (en particulier des performances énergétiques de nos immeubles) et de notre stratégie de développement, explique Nicolas Dutreuil. Sur la base des résultats obtenus, il ressortait que Gecina était un émetteur de facto “vert”, raison pour laquelle ce gérant avait décidé d'inclure nos obligations classiques dans des fonds ISR. Nous nous sommes alors dit qu'il était regrettable qu'il soit le seul à le faire ! » Quelques semaines après la conversion de ses obligations existantes, Gecina a émis un green bond de 500 millions d'euros sur 15 ans, assorti d'un coupon de 0,875 %. Une semaine de roadshow virtuel Accompagnée par Crédit Agricole CIB et Allen & Overy, la direction financière a amorcé le chantier en début d'année. Gecina n'ayant alors encore jamais émis d'obligations vertes, le préalable consistait à rédiger un document-cadre, ou « framework », destiné à régir les caractéristiques des futurs green bonds. Afin d'authentifier le caractère ambitieux des objectifs ESG arrêtés, la société a ensuite sollicité une « seconde opinion » auprès du cabinet spécialisé ISS Corporate Solutions. Une fois le framework finalisé, la direction financière a organisé un roadshow – virtuel du fait des contraintes sanitaires en vigueur à l'époque – pour présenter son projet à ses porteurs obligateurs. « Durant une semaine, nous avons discuté avec plusieurs dizaines d'investisseurs français, britanniques, néerlandais, américains et asiatiques », précise Nicolas Dutreuil. Afin d'emporter le plus facilement possible leur adhésion, Gecina a souhaité faire simple. « La transformation de nos souches obligataires reposait sur la seule modification, dans chacune des documentations juridiques, d'une clause, poursuit Nicolas Dutreuil. En lieu et place de celle disposant que les fonds levés vont servir à financer les besoins généraux de l'entreprise (general corporate purposes), nous voulions inscrire que les sommes correspondantes aux emprunts existants devaient impérativement être employées pour financer des immeubles respectant les objectifs ESG décrits dans notre plan CAN0P-2030 (Carbone Net Zero Plan). » Celui-ci vise l'atteinte, par le groupe, de la neutralité carbone de son portefeuille d'actifs d'ici 2030. Une démarche similaire pour les crédits bancaires Première entreprise au monde à avoir converti ses emprunts obligataires existants en obligations vertes, Gecina avait décidé dès 2018 d'intégrer des critères RSE dans l'une de ses lignes de financement bancaire. Si cette pratique est aujourd'hui devenue courante parmi les sociétés non financières de taille significative, la foncière faisait partie à l'époque des pionnières. Depuis, sa direction financière a récidivé. « Nous avons non seulement mis en place d'autres prêts à impact (sustainability-linked loans), mais aussi amendé certaines lignes existantes pour y inclure des objectifs ESG », informe Nicolas Dutreuil. Sur les 4,5 milliards d'euros de dette bancaire, les deux tiers environ revêtent une dimension durable. « A terme, ce sera l'intégralité », prévient le responsable. Un intérêt pour les sustainability-linked bonds En cas d'accord des porteurs, Gecina s'engageait à suivre une méthodologie précise. « Pendant dix ans, nous allons, conformément aux engagements annoncés dans notre plan CAN0P-2030, graduellement durcir les critères RSE applicables à nos actifs, rappelle Nicolas Dutreil. Ce faisant, nous avons prévenu les investisseurs que nous réévaluerions les caractéristiques et les performances de tous nos immeubles chaque année à l'aune des nouveaux critères, de façon à leur assurer que les encours obligataires resteraient bel et bien verts dans la durée. » Si les objectifs fixés venaient à ne pas être respectés, le groupe ne s'exposerait pas au versement d'une pénalité, mais encourrait uniquement un risque d'image, comme pour n'importe quel émetteur de green bond. Aux yeux des dirigeants de la foncière, l'approche dynamique proposée avait une immense vertu. « Compte tenu de l'évolution rapide des normes environnementales, un immeuble “vert” aujourd'hui ne le sera probablement plus dans quelques années, prévient Nicolas Dutreil. Dans ce contexte, il nous semblait pertinent de remettre en jeu chaque année le caractère vert de nos obligations. » Cette démarche a largement convaincu les détenteurs d'obligations émises par Gecina. Convoqués en assemblée générale courant mai, ces derniers ont en effet voté à 92 % en faveur du projet. Après cette opération inédite, la direction financière du groupe devrait continuer d'innover. Dans son « Programme 100 % Vert », elle a prévu la possibilité d'émettre à l'avenir des sustainability-linked bonds, ces obligations dont le spread peut fluctuer selon l'atteinte, ou non, d'objectifs RSE prédéfinis. Un instrument qu'elle pourrait inaugurer à l'occasion de son prochain appel au marché de capitaux. Sur les 4,5 milliards d'euros de dette bancaire du groupe, les deux tiers environ revêtent une dimension durable.
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