Activité au 30 septembre 2025

| Points clés 

• Hausse des revenus locatifs de + 4,0 %, portée par une croissance organique de + 3,7 % et l’impact positif des livraisons récentes

• Une performance opérationnelle solide : 114 000 m² de bureaux loués depuis le début de l’année (+ 9 % de réversion totale et + 28 % dans le QCA élargi), 1 300 baux résidentiels signés, un taux d’occupation stable

• Structure financière renforcée : succès de l’émission obligataire verte de fin juillet à des conditions très attractives et rachat anticipé de près de 530 M€ sur les maturités 2027 et 2028, optimisant ainsi le profil de dette 

• Signature d’un accord avec Engie sur la Tour T1 afin d’accompagner le locataire dans sa transition tout en sécurisant les revenus locatifs et en réduisant la période de vacance liée aux travaux 

• GRESB : Gecina ressort 1ère dans son groupe de pairs, et 2e parmi plus de 100 foncières européennes cotées, confirmant notre leadership d’un immobilier adapté aux défis du futur

• Guidance 2025 confirmée : Résultat récurrent net part du Groupe attendu entre 6,65 € et 6,70 € par action, soit une hausse de + 3,6 % à + 4,4 % vs 2024

| Beñat Ortega, Directeur général : “Nous continuons à exécuter notre stratégie avec discipline et cohérence. Elle vise à améliorer en continu le rendement de notre capital et proposer des actifs qui correspondent à l’évolution des besoins de nos locataires – centralité, qualité des services, efficacité en termes d’énergie et de carbone. Dans un contexte complexe sur le plan politique et économique, nous avons la ferme conviction que les bureaux restent une infrastructure clé dans une économie tertiaire, où le mouvement de retour au bureau favorise les actifs les plus qualitatifs et les mieux situés, en particulier près des principaux hubs de transport ».

| Revenus locatifs en hausse de + 4,0 % sur un an (périmètre courant)

• Augmentation de + 4,0 % des revenus locatifs à périmètre courant (539 M€, +21 M€ vs T3 2024), portée par une croissance organique de + 3,7 %, et par la contribution positive des actifs livrés en 2024 et 2025

• Modération progressive de l’impact de l’indexation sur l’ensemble des zones conformément aux derniers indices ILAT publiés

• Solide activité locative sur nos deux portefeuilles :

• Bureau : solide performance locative sur les neufs premiers mois de 2025 dans un contexte de retour progressif au bureau : c. 114 000 m² commercialisés (77 transactions : c. 35 % de renouvellements et renégociations, c. 65 % de relocations ou de nouvelles locations), représentant 60,1 M€ de revenus locatifs annuels avec une durée ferme moyenne des baux de 6 ans. Répartition géographique : Paris/Neuilly : 51 % des surfaces louées (40,6 M€ de loyers annuels), Core Croissant Ouest et La Défense : 18 % (10,1 M€), autres localisations : 31 % (9,3 M€)

• Résidentiel : près de 1 300 baux signés, reflétant la solide activité locative de l’été et la pertinence de la transformation de notre offre résidentielle afin de proposer des appartements plus efficaces, conviviaux et modernes aux jeunes professionnels, aux étudiants, aux familles et aux entreprises

• Réversion locative toujours élevée, avec + 9 % sur le portefeuille bureau, dont + 28 % pour le QCA élargi et + 23 % à Paris, démontrant ainsi notre capacité à surperformer l’indexation dans la durée

• Occupation stable au global à un niveau élevé de 94,0 % (depuis le début de l’année, taux d’occupation moyen, périmètre courant, vs S1-2025)

| Structure financière renforcée par la dernière émission obligataire

• Emission obligataire verte à 10 ans de 500 M€ réalisée avec succès à des conditions de financement attractives, notamment grâce à nos excellentes notations de crédit (A-/A3). L’émission obligataire verte a été négociée à des niveaux proches de l’OAT à 10 ans, avec un spread de 85 pb

• Rachat d’environ 530 M€ sur les maturités 2027 et 2028 (247,4 M€ et 280,2 M€ respectivement), réalisé par anticipation afin d’optimiser le profil de dette

• Cette double opération conduit à :

• Une optimisation du profil de maturité de la dette, réduisant significativement les volumes à refinancer en 2027 et 2028

• Des conditions de financement sécurisées sur le long terme, sans impact significatif de l’opération sur les frais financiers 2025–2027

• Un volume de liquidité nette toujours important, avec 3,1 Md€ au 30 septembre 2025

| Stratégie de portefeuille

• Signature du protocole d’accord avec Engie sur la Tour T1

• Le locataire envisage d’emménager dans son nouveau siège au printemps 2026, et aura la possibilité d’activer une clause de départ anticipé (contre le paiement d’une indemnité de départ anticipé). Le revenu locatif attendu jusqu’à la fin du bail en cours (juin 2027) est sécurisé à travers une série de jalons permettant un pilotage minutieux de la transition au sein de la tour et l’anticipation de 6 à 12 mois des travaux (réduisant d’autant la période de vacance)

• Un programme de travaux estimé à 140 M€ est prévu pour transformer la tour en un actif prime, multi-locataires, dans un marché où les grands ensembles de bureaux prime devraient être rares d’ici 2027-2028

• Commercialisation déjà en cours, très en amont de la livraison de l’immeuble, afin de préparer proactivement sa recommercialisation progressive à partir de 2028 et s’assurer que la tour contribue à la croissance future des revenus locatifs du Groupe

• Poursuite des développements pour livrer les quatre actifs entre fin 2026 et fin 2027 (Rocher-Vienne (Signature), Quarter, Les Arches du Carreau, Mirabeau). Ils devraient générer entre 80 M€ et 90 M€ de revenus locatifs annuels, après livraison et location, surcompensant sensiblement le départ de l’actuel locataire de la Tour T1

• Exécution rapide des décisions de rotation du patrimoine sur les neufs premiers mois de l’année. Cela recouvre la cession d’actifs résidentiels matures (rendements de 3 à 4 %), notamment celle du portefeuille de logements étudiants (cession finalisée en juin 2025), et le réinvestissement rapide des produits de cession dans l’acquisition stratégique de l’ensemble de bureaux Rocher-Vienne (rendement de 6,3 %) et “Hôtel Particulier” (transaction finalisée en juillet 2025), ainsi que dans le pipeline de développements de bureaux (rendement attendu à 5,8%, et rendement incrémental à deux chiffres par rapport au montant des capex investis)

• Commercialisation en cours sur les quatre actifs de bureaux du pipeline de développements (Rocher-Vienne (Signature), Quarter, Les Arches du Carreau, et Mirabeau), situés chacun dans des sous-marchés solides avec une demande soutenue et une offre limitée de grandes surfaces de bureaux prime. Ces développements visent à proposer des produits différenciants et prime, en ligne avec les attentes de nos clients

| GRESB : Gecina encore première parmi son groupe de pairs

• Gecina a maintenu son score exceptionnel de 95/100 (note 5 étoiles) au classement GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark^[1]), confirmant sa première place parmi son groupe de pairs et deuxième parmi plus de 100 foncières cotées européennes

• Gecina confirme sa position de leader européen d’un immobilier adapté aux défis du futur, soulignant la résilience de son modèle d’affaires, conçu pour répondre aux challenges à venir en termes de gestion des risques, d’efficacité énergétique, de réduction des émissions carbone. Le Groupe gère un portefeuille d’actifs performants et bas carbone, aligné avec les attentes des locataires et des investisseurs

| Guidance confirmée

• Résultat récurrent net part du Groupe 2025 attendu entre 6,65 € et 6,70 € par action (de + 3,6 % à + 4,4 % vs RRN 2024 par action)

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Footnotes

1. ^[1] GRESB est le classement mondial de référence pour l’évaluation de la performance ESG des portefeuilles immobiliers, utilisé par les investisseurs institutionnels pour évaluer les sociétés sur des critères de performance environnementaux, sociétaux et de gouvernance. ↑