15 juin 2018

Logement: un troisième poumon est possible

Par Méka Brunel, Administratice, Directrice générale de Gecina.

Alors que le projet de loi logement ELAN vient de franchir la première étape de l’Assemblée nationale, je voudrais partager avec vous ma conviction : pour donner davantage de chance aux classes moyennes de trouver de bons logements, de qualité et à un prix raisonnable dans les zones tendues, la France a besoin d’un troisième poumon, à côté des logements sociaux et de l’acquisition pour les particuliers. Ce poumon, c’est celui des investisseurs institutionnels, et en particulier des foncières de logements.

(Source : Anthony Delanoix, Unsplash)

Pour loger les classes moyennes, les métropoles françaises ont besoin de foncières résidentielles

Jusque dans les années 1990, ce poumon respirait. En France, on comptait environ un million de logements qui étaient gérés par des investisseurs institutionnels. Un équilibre déraisonnable des droits et des devoirs entre locataires et propriétaires, et un certain désintérêt des pouvoirs publics, a ramené ce chiffre à moins de 100 000 aujourd’hui.

Pourtant à l’Ouest et à l’Est, j’ai vu des raisons d’espérer. Dans mes responsabilités professionnelles précédentes, auprès d’Ivanhoé Cambridge, j’ai pu en effet observer la capacité de grands investisseurs à se mobiliser pour le résidentiel locatif, avec des projets aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni. En Europe continentale, également, je me suis intéressée à la réussite de Vonovia en Allemagne, qui est - avec 350 000 logements et un haut niveau de productivité et de services - un exemple particulièrement probant de grande foncière de logements. Alors quand j’ai pris la direction générale de Gecina, début 2017, l’une des premières actions que j’ai lancée a été de redonner à notre activité résidentielle une véritable stratégie avec un pilotage opérationnel dédié. Une business unit a ainsi été créée.

J’ai pris cette décision pour trois raisons : l’émergence de la nouvelle économie des usages, la plateformisation du résidentiel et la question environnementale.

Économie des usages : du rêve « Desperate Housewives » à celui de la centralité

Que voit-on aujourd’hui ? D’abord la montée de l’économie des usages sur la propriété : beaucoup de ménages optent pour la location pour sa souplesse, son absence de tracas par rapport à la propriété. Ces ménages veulent pouvoir être mobiles, et libres d’essayer plusieurs endroits en fonction de leurs besoins, de leur âge également.

Ils ne souhaitent pas être enfermés dans un choix résidentiel ad vitam æternam.

Bien sûr un locataire peut devenir propriétaire de sa résidence principale. Mais on voit aussi des propriétaires, en particulier des seniors qui vendent leurs biens et qui redeviennent locataires pour se rapprocher des centres et de leur haut niveau de services et de transports.

Le besoin de centralité donne ainsi à l’immobilier locatif une valeur qu’il avait peut-être un peu perdu quand le rêve des Desperate Housewives constituait l’horizon de toute une génération : une maison en banlieue, une belle voiture, une heure au moins de transports dans chaque sens.

Aujourd’hui les classes moyennes veulent une qualité de vie avec des services, des loisirs, des temps de transports raisonnables. Ils veulent de la centralité. D’ailleurs, lorsque nous parlons du Grand Paris Express, c’est bien pour répondre à cette attente de centralité-s au pluriel des classes moyennes, avec une offre résidentielle à 20 ou 30 minutes en transports en commun au maximum de leur travail, des loisirs, de la consommation, etc.

La smart home : entre économie du bien-être et plateformisation

Ensuite, nos maisons, nos habitats sont à l’aube de connaître une vraie révolution avec l’arrivée de nouveaux services. Pas des gadgets. Non des services qui répondent aux besoins des ménages : mieux se loger, mieux se nourrir, mieux se chauffer, obtenir davantage d’aide et de soutien dans la vie de tous les jours, constituer des communautés de voisinage pour s’entraider, partager davantage avec sa résidence, avec son quartier. Ces services passeront par de la technologie, par des applications, par l’usage de nos smartphones. De nombreuses start-ups en France développent déjà des solutions avec de vrais modèles économiques. Demain, elles auront besoin d’un vrai terrain de jeux pour se déployer et créer des économies d’échelles. Il leur faudra des parcs résidentiels suffisamment larges.

Les foncières de logements peuvent être cet accélérateur car leur modèle de gouvernance le leur permet : elles gèrent les logements qu’elles possèdent.

La transition énergétique : un coût à anticiper

Enfin, nous sommes nombreux à le penser, mais peu à le dire : la transition énergétique va être à la fois coûteuse et complexe techniquement. Les foncières de logements apportent une capacité technique et financière par définition supérieure aux copropriétés privées, qui auront de grandes difficultés à mettre en œuvre l’ensemble des obligations réglementaires liées à la transition énergétique. Il y a une force d’entraînement du résidentiel locatif géré par des foncières de logement qui peut faire figure à la fois d’exemple et de « premier de cordée » sur le plan de la mise en œuvre, pour paraphraser le Président de la République.

Dans la mondialisation, la métropolisation est une conséquence mécanique de la course à la centralité. Les centres attirent les talents, les emplois, les entreprises. Ils sont par construction même des zones tendues pour le logement.

Aussi, allons jusqu’au bout du raisonnement du gouvernement : libérons l’offre, simplifions, bien entendu. Et recommençons ensuite à imaginer, patiemment, mais sûrement comment des foncières de logements, françaises et étrangères, pourraient donner à nos classes moyennes des perspectives positives. 

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Source: Linkedin

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